何為“家”？

　　《說文解字》言：“家，居也。”有人指出，甲骨文中“家”字上面的“宀”指的就是房子，中國自古也有“安居樂業(yè)”之說，由此可見房子作為“安身立命之所”對我國人民的特殊意義和重要性。民法典作為與老百姓“距離最近”的一部法律，自然少不了對房子的關(guān)注。

　　有報告顯示，我國城市家庭總資產(chǎn)配置中房產(chǎn)占比高達77.7％。可以說，對大多數(shù)城市家庭而言，房產(chǎn)是最主要的資產(chǎn)，民眾的獲得感、幸福感、安全感很大程度要落在“房”上。

　　浙江溫州的徐先生卻在買房這一“人生大事”上遇到了意想不到的問題：徐先生買了一套二手房并拿到了房產(chǎn)證，但在過戶土地證時卻發(fā)現(xiàn)，房子的土地使用權(quán)只有20年，且已過期。要拿到新的土地證須補繳續(xù)期費用，預(yù)計達到房屋總價的近三分之一！這一發(fā)生在2016年溫州部分買房者身上的20年土地使用權(quán)到期問題，一度引發(fā)社會廣泛關(guān)注。最終有關(guān)部門按照中央“推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期”的要求，采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續(xù)。

圖／視覺中國

　　為什么會存在住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期的問題？

　　全國人大憲法和法律委員會委員、中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員孫憲忠解釋稱，我國城市居民對房屋有所有權(quán)，但對土地只有使用權(quán)，因為憲法明確規(guī)定，城市的土地屬于國家所有，“由此產(chǎn)生一個特殊問題，就是住房所有權(quán)和土地使用權(quán)之間期限的磨合差別問題。”

　　法律對房屋所有權(quán)沒有期限限制，但根據(jù)1990年國務(wù)院頒布的城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例，居住用地使用權(quán)出讓年限最高為70年。據(jù)了解，國內(nèi)絕大多數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限都是70年，目前尚未到期，相關(guān)法律爭議較少，但有些地區(qū)如徐先生所在的溫州以及深圳、青島等地，則因當(dāng)?shù)卣O(shè)定的住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限較短而提前“暴露”出續(xù)期問題。

　　有關(guān)部門負(fù)責(zé)人指出，2007年制定物權(quán)法時就曾針對該問題進行過深入討論。最終考慮到，建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期問題與老百姓利益息息相關(guān)，應(yīng)當(dāng)保障老百姓安居樂業(yè)，使有恒產(chǎn)者有恒心。如果規(guī)定住宅建設(shè)用地需要申請續(xù)期，要求成千上萬的住戶辦理續(xù)期手續(xù)，不僅難以操作，加重老百姓的負(fù)擔(dān)，也增加了行政管理成本，不利于社會的安定。因此，物權(quán)法確立了住宅建設(shè)用地使用權(quán)“自動續(xù)期”規(guī)則，這一規(guī)則在民法典中得到進一步確認(rèn)和延續(xù)。

　　“‘自動續(xù)期’的含義是什么？就是土地使用權(quán)到期后，不用再到政府部門辦理特別手續(xù)就可以自動延長了，這樣是真正強化了對老百姓房屋所有權(quán)的保護。”中國法學(xué)會副會長王利明表示，他做過一個調(diào)研，之所以這些年來房地產(chǎn)業(yè)能蓬勃興旺發(fā)展，有個很重要的原因就是“自動續(xù)期”規(guī)則使老百姓的財產(chǎn)形成恒產(chǎn)恒心的機制，讓老百姓敢大膽置業(yè)。如今，民法典第359條延續(xù)這個規(guī)則，真正給老百姓吃了一顆“定心丸”，不必?fù)?dān)心土地使用權(quán)到期后房子“被收回”。

　　那么，自動續(xù)期后是否還要繳費？繳多少？

　　“我們在買房時已交納了一定的土地出讓金，如果70年‘大限’一到還得再交高額續(xù)期費用，負(fù)擔(dān)就會比較重。”市民王先生的憂慮反映了許多居民的共同心聲，住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期繳費問題始終牽動著百姓的敏感神經(jīng)。

　　對照現(xiàn)行物權(quán)法第149條可以發(fā)現(xiàn)，民法典第359條增加了一句話：“續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”也就是說，具體如何繳費，民法典留給特別法和行政法規(guī)來予以明確。

　　全國人大常委會法工委主任沈春耀向常委會會議作民法典各分編草案的說明時曾指出，根據(jù)黨中央批準(zhǔn)的有關(guān)工作安排，該項工作由國務(wù)院有關(guān)部門研究，提出方案后，國務(wù)院提出法律修改議案。目前，有關(guān)部門尚未正式提出方案和修法議案。因此，民法典第359條根據(jù)現(xiàn)行物權(quán)法和城市房地產(chǎn)管理法，對此先作出一個原則性規(guī)定。在國務(wù)院正式提出修法議案后，再進一步做好銜接。

　　“民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心。”民法典第359條給了民眾更大的法治信心，讓老百姓更加放心置房、安心住房。同時，住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期繳費問題關(guān)系廣大民眾切身利益，涉及國家財稅收支，影響廣泛且深遠，后續(xù)相關(guān)立法修法工作將如何對此作出回應(yīng)，讓我們拭目以待。

《中華人民共和國民法典》學(xué)習(xí)專欄